Rendement locatif net à Rennes: 8% selon seloger.com !

Bonjour
Le site seloger.com a établi la liste des 10 villes françaises
où l'investissement locatif net (avant impôt) serait le plus
rentable.
https://edito.seloger.com/actualites/villes/special-rentree-top-10-villes-plus-avantageux-d-investir-article-44584.html
En 1ere position: Rennes
Cela m'a surpris car les prix à Rennes sont assez élevés.
Faisons un rapide calcul
Prix: 3882 €/m²
loyer: 14.1 €/m²
source Meilleurs Agents:
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/rennes-35000/
Rendement brut: (14.1*12)/(3882*1.08) = 4%
Si je compte des frais d'agence à l'achat (6%), ce qui est
quand même très fréquent, le rendement brut tombe à 3.8%
Estimons le rendement net:
TF: environ 2 mois de loyer, soit 16%
Charge de copro: 1 mois de loyer, soit 8%
frais de gestion locative: 7%
vacance locative: 8%
travaux copro + appart: 8%
assurance: 3%
intéret crédit: 2%
Rendement net = 3.8% * 0.84 * 0.92 * 0.93 * 0.92 * 0.92 * 0.97 * 0.98
= 2.2%
On est très loin des 8% net annoncés !